كميسيون ماده 100 اهرم اجرائي شهرداري در امر نظارت بر ساخت و سازها و جلوگيري از احداث بناهاي خلاف مقررات شهرسازي و فني مي باشد.

كميسيون ماده صد با اختيارات قانوني ای كه دارد، اهرم اجرائي شهرداري در امر نظارت بر ساخت و سازها و جلوگيري از احداث بناهاي خلاف مقررات شهرسازي و فني مي باشد. از هنگام تاسيس، اين نهاد شبه قضائي فراز و نشيبهاي فراواني داشته است، حتي در مقاطعي موضوع رسيدگي به تخلفات ساختماني به مراجع ديگري واگذار گرديد. ولي با توجه به آخرين اصلاحيه قانون اين كميسيون به عنوان تنها مرجع ذيصلاح براي رسيدگي به تخلفات ساختماني در كليه شهرها تشكيل و فعال مي باشد.

در این مطلب ابتدا تاریخچه تشکیل قانون ماده 100را بررسی میکنیم، و در ادامه به طور کامل به اعضای کمیسیون ماده 100،متن قانون ماده 100 و تبصره های آن، نحوه نظارت و برخورد شهرداری با ساخت و ساز های غیر مجاز، نحوه تشکیل جلسات و رسیدگی به پرونده ها، انواع خلاف ساختمانی و نظریه های مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه میپردازیم.

کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست؟

كميسيون ماده صد نهادی شبه قضائي است و اعضاي آن عبارتند از: نماينده وزارت كشور، يكي از قضات دادگستري و يكي از اعضای انجمن شوراي اسلامي شهر. در صورتي كه تصميم كميسيون بر قلع تمام و يا قسمتي از بنا باشد مهلت مناسبي (حداكثر دو ماه پس از ابلاغ رأي) تعيين مي نمايد، تا مالك خود نسبت به اجراي رأي اقدام كند. شهرداري مكلف است تصميم كميسيون را به مالك ابلاغ كند. اگر مالك در مهلت تعيين شده، اقدام به قلع بنا ننمايد، شهرداري رأساً اقدام كرده و هزينة آن را طبق مقررات آيين نامة اجراي وصول عوارض از مالك دريافت مي نمايد. شهرداري يا مالك ويا قائم مقام او مي توانند از تاريخ ابلاغ رأي ظرف مدت ده روز به رأي صادرة كميسيون اول (بدوي) ماده صد اعتراض نمايند. مرجع رسيدگي به اين اعتراض كميسيون ديگر ماده صد خواهد بود كه اعضاي آن غير از افرادي باشند كه در صدور رأي قبلي شركت داشته اند. رأي اين كميسيون قطعي است.

در سال 1324 اولين مقررات راجع به تخلفات ساختماني درآيين نامه امور خلافي ناظر به ماده 276 قانون مجازات عمومي به تصويب رسيد. قبل از آن، نظارت شهرداري ها بر اساس قانون توسعه معابر (مصوب 1312 ) و آيين نامه پيش آمدگي (مصوب 1318 ) به موارد محدودي خلاصه مي شد، موضوعاتي مانند عرض معابر درسطح و فضا و يا نحوة تعبيه پنجره هاي مشرف و... در پروانه هاي صادره درج و توسط شهرداري كنترل مي گرديد. اقدامات برخي ازشهرداري ها در زمينه جلوگيري از تخلفات ساختماني نيز بر مبناي مصوبات انجمن شهر صورت مي گرفت، مثلاً را تصويب كرد كه توسط شهرداري اجراء مي گرديد.
از سال 1324 بر اساس رديف 5 ماده 3 آيين نامه صدرالاشاره و همزمان مستند به مصوبات انجمن شهر تخلفات ساختماني، مانند ساير جرايم خلافي بوسيله ضابطين(مأمورين نظميه) با همكاري مأموران شهرداري با تنظيم صورتجلسه به دادگاه هاي صلح وقت گزارش، و پس از رسيدگي متناسب با تخلف حكم جريمه يا حبس تكديري صادر مي گرديد. با توسعه شهرها و افزايش جمعيت شهرنشين بالتبع افزايش روند ساخت و سازها، در سال 1345 مواد الحاقي به قانون شهرداري تصويب شد و طي ماده 100 و تبصره يك آن ضمن الزام مالكين به اخذ پروانه ساختماني به شهرداري ها نيز اختيار جلوگيري از عمليات ساختماني ساختمانهاي بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه بوسيله مأمورين خود اعم از آنكه ساختمان در زمين محصور يا غير محصور واقع باشد داده شد. در طول بيش از چهل سال گذشته اين قانون مبنايي براي جلوگيري از ساخت و سازهاي خلافي در محدوده و حريم شهرها محسوب مي گردد.

تاریخچه شکل گیری ماده 100 شهرداری

1) سال 1324. آيين نامه ای تحت عنوان «امور خلافي» با استناد به ماده 276 قانون مجازات عمومي تصویب شد که طبق آن" كساني كه بدون پروانه شهرداري و نقشه تصويب شده اقدام به عملیات ساختمانی نمايند كه مشرف بر معابر عمومي و خيابان باشد، به 7 روز تا 10 روز حبس تكديري و از يكصد تا دويست ريال غرامت محكوم مي گردند".
2) سال 1334. مطابق بند 24 ماده 56 قانون شهرداري "صدور پروانه براي كليه ساختمانهايي است كه در شهر احداث مي شود".

3) سال 1345. به منظور الزام رعايت بند 24 ماده 56 و نحوه رسيدگي به تخلفات ساختماني، الحاق "ماده 100 " به قانون شهرداري تصويب گرديد. بر اساس اين ماده قانوني تمام مالكان موظف گرديدند، براي انجام عمليات ساختماني از شهرداري پروانه اخذ نمايند. همچنين كميسيوني به عنوان مرجع رسيدگي به تخلفات ساختماني در داخل محدوده و حريم شهر پيش بيني گرديد كه هم اكنون تحت عنوان "كميسيون ماده 100 " شناخته مي شود. متن اين ماده عبارت بود از: " مالكين اراضي و املاك واقع در محدوده شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمراني يا تفكيك اراضي و شروع ساختمان از شهرداري پروانه اخذ نمايند. شهرداري مي تواند از عمليات ساختماني بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسيله ماًمورين خود اعم از آنكه ساختمان در زمين محصور يا غير محصور واقع باشد جلوگيري نمايد.

4) سال 1347. بر اساس تبصره 4 ذيل ماده 26 قانون نوسازي و عمران شهري، دستگاههاي دولتي نيز موظف گرديدند، براي احداث ساختمان از شهرداري پروانه دريافت نمايند. متن اين تبصره به شرح زير است: "وزارتخانه ها و موسسات دولتي و وابسته به دولت و موسسات خيريه براي ايجاد ساختمان موسسات خود مكلف به دريافت پروانه ساختمان از شهرداري و رعايت ماده 100 قانون اصلاحي شهرداري و ساير مقررات مذكور در قانون شهرداري ها و اين قانون راجع به ايجاد بنا مي باشند".

5) سال 1352.  با اصلاح یکی از تبصره های ماده 100، شروع عمليات ساختماني خلاف نيز حسب درخواست شهرداري، براي رسيدگي به اين كميسيون ارجاع و كميسيون مكلف گرديد، ظرف مدت يك ماه تصميم مقتضي اتخاذ نمايد. همچنين مقرر گرديد در صورتي كه تصميم كميسيون بر قلع تمام يا قسمتي از بنا باشد، مهلت مناسبي كه نبايد از دو ماه تجاوز كند تعييين گردد.

6) 1356. اين قانون مجدداً اصلاح گرديد. اين اصلاحات عموماً در نتيجه تهيه و تصويب طرحهاي جامع شهري و وضع ضوابط و مقررات براي توسعه كالبدي شهرها و همچنين به منظور كنترل
ساخت و سازها در محدوده شهرهاي بزرگ، به خصوص تهران، انجام شد. مطابق تبصره های اضافه شده، وظيفه نظارت بر انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فني ضميمه آن به مهندسان ناظر محول گرديد. همچنين دفاتر اسناد رسمي موظف گرديدند قبل از انجام هرگونه معامله، گواهي پايان كار يا عدم خلاف ساختمان را ملاحظه نمايند.

7) سال 1358. در اين سال، شوراي انقلاب، اقدام به اصلاح ماده 100 قانون شهرداري و الحاق 3 تبصره به آن نمود. بر اساس اين اصلاحيه، كميسيون ماده 100 مجاز گرديد، در موارد احراز تخلفات ساختماني، به جاي صدور حكم قلع بنا، راي بر اخذ جريمه متخلف صادر نمايد.

كميسيون هاي ماده 100 فعاليت خود را در شهر هاي مختلف به استناد تبصره يك ماده صد (اصلاحي 1352/5/17 ) آغاز نموده، و با ايجاد تشكيلات لازم و رسيدگي به تخلفات ساختماني عملا شكل گرفته و رسميت يافته اند. در اين خصوص هم آراي مختلفي وجود دارد، لكن اصل فعاليت گسترده كميسيون ها پس از انقلاب اسلامي آغاز شده و با تحولات عديده اي روبرو بوده است. در نهایت ماده 100 قانون شهرداری ها به شکل زیر تصویب شد:

ماده 100 قانون شهرداری ها

ماده 100  مالکین اراضی و املاك واقع در محدودة شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداري پروانه اخذ نمایند. شهرداري می تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهاي بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه بوسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیري کند.
تبصره1) در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازي یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهاي خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانۀ شهرداري ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضاي شهرداري موضوع در کمیسیونهایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از اعضاي انجمن شهر، به انتخاب انجمن مطرح می شود. کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می کند که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداري که بدون حق رأي براي اداي توضیح شرکت می کند ظرف مدت یکماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند در مواردي که شهرداري از ادامۀ ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیري می کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیري موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح کند در غیر این صورت کمیسیون به تقاضاي ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد. در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه، تجاوز کند تعیین می کند. شهرداري مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک درمهلت مقرر اقدام به قلع بناء نکند شهردار رأساً اقدام کرده و هزینۀ آن را طبق مقررات آیین نامۀ اجراي وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.

‌تبصره 2) در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمان واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون می‌تواند در‌صورت عدم ضرورت قلع
اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (‌در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رأی‌به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن‌نسبت به وصول جریمه اقدام نماید.
(‌جریمه نباید از حداقل (2).(1) کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمانی برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد) در صورتی که ذینفع از‌پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید. کمیسیون در‌این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.

‌تبصره 3) در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری کمیسیون می‌تواند‌در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا به توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی ( در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست)‌رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر‌اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید (‌جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای‌اضافی ایجاد شده بیشتر باشد) در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع‌و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید. ‌کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.
‌تبصره 4) در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد‌کمیسیون می‌تواند با صدور رأی بر اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز (10).(1) ارزش معاملاتی ساختمان یا (5).(1) ارزش سرقفلی‌ساختمان، در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، به هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع بلامانع بودن صدور برگ پایان‌ساختمان را به شهرداری اعلام نماید. اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز بر اساس مفاد تبصره‌های 2 و 3 عمل خواهد شد.
‌تبصره 5) در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بدون آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع‌استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملات ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته‌پارکینگ باشد صادر نماید مساحت هر پارکینگ با
احتساب گردش 25 متر مربع می‌باشد) شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان‌ساختمان می‌باشد.
‌تبصره 6) در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرحهای مصوب رعایت برهای اصلاحی‌را بنمایند. ‌در صورتی که بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده امر را به‌کمیسیون ارسال نماید.
‌در سایر موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیونهای‌ماده صد است.
‌تبصره 7) مهندسان ناظر ساختمانی مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث می‌گردد از لحاظ انطباق ساختمان با‌مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات‌فنی را گواهی نمایند. هر گاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضع منتهی به طرح در‌کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده صد قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد شهرداری مکلف است مراتب را به نظام‌معماری و ساختمانی منعکس نماید.
‌شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت‌موضوع به 6 ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده صد‌گردد به حداکثر مجازات محکوم کند. مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یک از جرائد‌کثیرالانتشار اعلام می‌گردد. شهرداری مکلف است تا صدور رأی محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده کمیسیون ماده صد‌به مدت حداکثر 6 ماه از اخذ گواهی امضاء مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خودداری نماید.
‌مأموران شهرداری نیز مکلفند در مورد ساختمانها نظارت نمایند و هر گاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی‌انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می‌شود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و‌مأموران شهرداری واجد جنبه جزایی هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود. ‌در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجرا نشود می‌تواند با استفاده از مأموران اجراییات خود و‌در صورت لزوم مأموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید.
‌تبصره 8) دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمانها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمانهای نا تمام گواهی عدم‌خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سه بند قید نمایند. ‌در مورد ساختمانهایی که قبل از تصویب قانون 6 تبصره الحاقی به ماده صد قانون شهرداریها (1355.11.24) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه‌خارج شده باشد در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در‌سند انجام معامله بلامانع می‌باشد. ‌در مورد ساختمانهایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافه بنا جدید حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان‌دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع می‌باشد.
‌تبصره 9) ساختمانهایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره 1 ماده صد قانون شهرداری‌معاف می‌باشد.
‌تبصره 10) در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده صد قانون شهرداری هر گاه شهرداری یا مالک یا قائم‌مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت‌به آن رأی اعتراض نماید. مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده 100 خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی می‌باشند که در صدور رأی‌قبلی شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون قطعی است.
‌تبصره 11) آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجرا است. و این ارزش‌معاملاتی سالی یک بار قابل تجدید نظر خواهد بود.

شروع به احداث ساختمان و اتمام و بهره برداري از آن تابع محدوديتهاي خاص قانوني است و قانونگذار براي مالكين در مراحل سه گانه (قبل، حين، و بعد از احداث ساختمان) تكليف خاص را بيان نموده است كه عدم عمل به هر يك تخلف محسوب مي گردد. يكي از وظايف عمده شهرداري ها نظارت بر عمليات ساختماني است. وظيفه شهرداري در مرحله احداث ساختمان صرفا نظارتي نيست. اگر سازندگان بنا از حدود پروانه ساختمان تعدي نمايند، ماموران شهرداري مكلف به جلوگيري از عمليات ساختماني هستند. بر اين اساس اجراي تكاليف قانوني هدف ديگر
شهرداري ها از نظارت بر ساخت و سازها مي باشد. ساختمانهاي بدون پروانه، اغلب بدون نظارت متخصصين ساختمان و فاقد استحكام بنا احداث مي شوند. در اين راستا اهميت اين مقوله را نيز به عنوان يك هدف ضروري بايد مد نظر داشت. در اين راستا نقش كميسيون ماده صد به عنوان اهرم اجرايي و مرجع تصميم گيري در مورد تخلفات ساختماني داراي اهميت است. در حقيقت از اين مرحله وارد بررسي مي شود.

حدود اختيارات شهرداري در امر جلوگيري از تخلفات ساختمانی
مطابق ماده 690 قانون مجازات اسلامي ممانعت از اعمال حق، جرم محسوب مي شود و لذا براي جلوگيري از ادامه بناهاي غير مجاز بايستي بر مبناي مجوز قانوني صورت پذيرد. ماده صد قانون شهرداري مجوز قانوني شهرداري در اين رابطه است. ولي حدود جلوگيري و ممانعت از ادامه كار در چه حد است. آيا به ارشاد و راهنمايي محدود مي شود. و يا بناهاي ساخته شده را مي تواند تخريب و وسائل و مصالح بنائي را جمع آوري و ضبط نمايد. بر اساس موارد فوق الذكر شهرداري به عنوان جلوگيري از عمليات ساختماني نمي تواند اقدام به تخريب بناي احداث شده نمايد بلكه بايد 1373 اداره كل حقوقي و قوانين قوه قضائيه /7/ 7 مورخه 27 / پرونده را به كميسيون ارسال نمايد. نظريه شماره 4589 نيز مؤيد اين است كه شهرداري بدون مراجعه به دادگاه حق جلوگيري از عمليات ساختماني بدون مجوز را دارد ولي حق تخريب بناي مستحدثه را ندارد.

ورود به اماكن محصور جهت جلوگيري از تخلفات ساختماني يكي از مسائل مهمي است كه منشا بروز عقايد متفاوت شده است. با توجه به عبارت "شهرداري مي تواند از عمليات ساختماني بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه به وسيله مامورين خود اعم از آنكه ساختمان در زمين محصور يا غير محصور واقع باشد جلوگيري نمايد" در ماده صد، برخي استباط مي نمايند مامورين شهرداري مي توانند راسا به محل وقوع تخلفات ساختماني مراجعه نمايند. عقيده ديگر براين است كه اين امر نافي تكاليف مربوط به اخذ مجوز از مراجع ذيصلاح نيست، وحرمت املاك و اموال افراد ايجاب مي نمايد كه ورود قهري به اماكن محصور بايد با رعايت تشريفات قانوني خاص صورت پذيرد. در اين رابطه 1378 اداره كل حقوقي و قوانين قوه قضائيه آورده مي شود.

چگونگی اعمال نظارت شهرداری و جلوگيری از تخلفات ساختمانی

1) در مورد بناهاي در حال احداث بدون پروانه، مامورين شهرداري در واحد مربوط تحت عنوان بازرسان ساختماني يا مامورين كنترل ساختماني با گشت زني مداوم و كسب اطلاعات از حوزه عمل خود، مراتب را به واحد مربوطه گزارش نمايند. نظر به اينكه احداث كنندگان بناها مكلفند همواره يك نسخه تصوير شناسنامه ساختمان را در محل كارگاه نگهداري نمايند بناهاي بدون پروانه به آساني قابل تشخيص است. در مورد بناهايي كه خلاف مفاد پروانه احداث مي شود، علاوه بر مامورين شهرداري، مهندسين ناظر ساختماني نيز مكلفند در حين عمليات اجرايي ساختمانهايي كه به مسئوليت آنها احداث مي گردد، نظارت و با مفاد پروانه انطباق داده و در صورت وقوع تخلف آن را به شهرداري گزارش نمايند. به اين ترتيب ساختمانهاي بدون پروانه فقط به وسيله مامورين شهرداري كنترل مي شود، ولي ساختمان هايي كه داراي پروانه هستند همزمان به وسيله مامورين شهرداري و مهندسين ناظر ساختماني بايد كنترل شود.

2) اخطاركتبي به مالك، پس از دريافت گزارش و اطمينان از وقوع تخلف از ناحيه اشخاص (اعم ازحقيقي ياحقوقي) با امضاء شهردار يا مقام مجاز در شهرداري به مالك متخلف اخطاركتبي داده مي شود. اخطاريه الزاما بايد كتبي و به مالك ابلاغ قانوني شود، و حاوي كليه موارد لازم از جمله، درج نوع تخلف، ضرورت تعطيل كار، راهنمايي مالك براي مراجعه به شهرداري، تعيين مدتي كه ذينفع طي آن مي تواند توضيحات كتبي خود را در مورد علّت تخلف به كميسيون ارسال نمايد، و هدايت او در راستاي اخذ پروانه (درصورت داشتن شرايط لازم).

3) حداكثر يك هفته پس از تاريخ جلوگيري موضوع را دركميسيون ماده صد مطرح نمايد. بنا براين نحوه جلوگيري بويژه در زمين محصور مراتبي داردكه بايد مورد توجه واقع شود.

نحوه تشكيل جلسات كميسيون ماده 100
رسميت جلسات- تشكيل جلسات كميسيون ماده صد فقط با حضور هر سه نفر عضو، رسميت مي يابد، و آراء صادره با نظر اكثريت (دونفر) معتبر است. بنا بر اين چنانچه يكي از اعضاء نظر متفاوتي از دو عضو ديگر داشت صورت جلسه را امضاء و نظر خود را درج مي نمايد. رسميت جلسات كميسيون اول و دوم (بدوي و تجديد نظر) و شيوه ( صدور راي با يكديگر تفاوتي ندارد.

مراحل طرح پرونده در كميسيون ماده 100
كميسيون ماده صد پس از تشكيل و رسميت جلسه پرونده هاي تخلفات ساختماني را به شرح ذيل مورد بررسي قرار مي دهد. تشكيل پرونده، براي هر ملك يك پرونده مجزا تشكيل مي شود. پرونده ها بايد كامل و حاوي تمام نكاتي باشد كه اعضاء كميسيون از وقوع تخلف يا تخلفات، نوع و ميزان آن اطمينان حاصل نمايند.

پرداخت هزينه كارشناسی پرونده های كميسيون ماده 100
در خصوص نحوة پرداخت هزينه كارشناسي پرونده هاي مطروحه در كميسيون ماده صد، با توجه به ملاك ماده 459 قانون آيين دادرسي مدني، به شرح ذيل عمل مي شود.
1) در مواردي كه كميسيون بدوي و تجديد نظر، در ضمن رسيدگي، نياز به اخذ نظريه كارشناسي داشته باشد، هزينه مربوطه به عهده خواهان (متقاضي طرح پرونده در كميسيون) خواهد بود و در صورت عدم پرداخت هزينه مذكور، كميسيون مي تواند از رسيدگي خودداري و حسب مورد، اعلام كميسيون هاي ماده صد تخلف را ساقط و يا اعتراض را رد نمايد.
2) در صورتي كه قرار كارشناسي در كميسيون بدوي و تجديد نظر بنا به تقاضاي يكي از طرفين (شهرداري يا مالك) صادر شود، پرداخت هزينه مربوط به عهده متقاضي مي باشد كه در صورت عدم پرداخت نظر كارشناس از عداد دلائل خارج و كميسيون با توجه به دلائل موجود، مبادرت به صدور رأي خواهد نمود.

آيا دعوت مالك به جلسه كميسيون منع قانونی دارد يا خير؟
دعوت از متخلف براي اداي توضيحات كافي، تقريباً در تمام پرونده هاي مهم و غامض كه بدون تحقيق حضوري از متخلف، امكان اتخاذ تصميم و صدور رأي بدست نمي آيد، صورت مي گيرد. قابل ذكر است به لحاظ اينكه تعداد كثيري از لوايح دفاعيه ارسالي، به وسيله خود متخلفين يا توسط ساير افراد غير آشنا به قوانين، تنظيم مي گردد، به جاي استدلال، بيشتر بر مسائل اخلاقي و عاطفي در لوايح تاكيد مي شود، لذا اعضاي كميسيون توضيح كتبي را غير كافي تشخيص و با تجديد جلسه رسيدگي، ارسال اخطاريه براي حضور متخلف در جلسه را از دبيرخانه خواستار مي شوند و پس از اخذ توضيح از طرفين پرونده در جلسه بعدي، حتي بعضاً به اقدامات اضافيِ رساندن صورتجلسه به امضاء طرفين و قيد اسقاط حضور طرفين (در صورتي كه صدور رأي در پايان جلسه ممكن نباشد) كه ناشي از بينش قضائي عضو قاضي كميسيون است، دست مي يازند.

تعارض در رسيدگی به تخلفات ساختمانی
در بررسي پرونده هاي تخلفات ساختماني در مواردي ممكن است تعارضاتي پيش آيد كه قبل از حل آن صدور رأي مشكل و گاهي غير ممكن است، و در صورتي كه حل نشود آراي صادره فاقد و جاهت قانوني است. احتمال بروز اين موضوع بويژه در مورد محل وقوع ملك در محدوده يا حريم شهر و يا خارج از آنها، در زمان احداث ساختمان و يا به هنگام بررسي توسط كميسيون ماده صد وجود دارد. تا قبل از تصويب قانون تعاريف محدوده و حريم شهر و... در سال 84 ، با توجه به اصطلاحاتي از محدوده هاي شهري كه در قوانين مختلف به كار رفته است مانند حوزه خدماتي، محدوده قانوني، حوزه استحفاظي، حوزه شهري و...، مرجع تصويب كننده اين محدوده ها متفاوت و در بسياري از موارد اين محدوده ها منطبق بر يكديگر نبوده اند. مثلاً ممكن است ملكي در داخل حوزه استحفاظي شهر كه مرجع تصويب آن شوراي عالي شهرسازي و معماري است باشد ولي خارج از حريم آن شهر كه مرجع تصويب آن وزير كشور بوده است قرار دارد. در اين صورت كدام محدوده را بايد ملاك قرار داد. و يا ملك در زمان وقوع تخلف خارج از حريم بوده و اكنون با گسترش حريم شهر در داخل حريم شهر قرار گرفته است و... كه در اين صورت ضوابط حاكم بر ملك و مرجع رسيدگي به تخلف متفاوت خواهد بود. به هر حال مي بايست اعضاء كميسيون ماده صد قبل از صدور رأي تعارض حادث را حل و سپس اقدام به صدور رأي نمايند.

آرای قطعی و غير قطعی كميسيون ماده 100 قانون شهرداری
آراي قطعي، آرايي هستند كه قابليت اجرايي دارند. ماده يك قانون اجراي احكام مدني مقرر داشته است حكمي از احكام دادگاه هاي دادگستري به موقع اجرا گذاشته نمي شود، مگر اينكه قطعي شده يا قرار اجراي موقت آن «. در مواردي كه قانون معين مي كند صادر شده باشد آراي صادره كميسيون ماده صد با توجه به مراحل رسيدگي كه قانون گذار معين نموده است از اين قاعده حقوقي مستثني نيست. آراي قطعي كميسيون عبارتند از:
1) آرايي كه مراحل قانوني آن طي شده است - با توجه به تبصره ده ماده صد، هر گاه شهرداري يا مالك يا قائم مقام او از تاريخ ابلاغ رأي ظرف مدت ده روز نسبت به آن اعتراض و در كميسيون ديگر ماده صد كه اعضاي آن غير از افرادي باشند كه در صدور رأي قبلي شركت داشته اند رسيدگي و مورد صدور حكم قرار مي گيرد راي كميسيون دوم قطعي و لازم الاجرا است.
2) فرصت قانوني ده روز پس از تاريخ ابلاغ رأي، سپري گرديده و از طرف شهرداري يا مالك اعتراضي براي رسيدگي كميسيون تجديد نظر صورت نگرفته باشد. پس از قطعي شدن آراي كميسيون ماده صد آثار حقوقي خاص خود را به دنبال دارد و شهرداري به عنوان مجري بايد با رعايت مقررات مربوطه آن را اجرا نمايد. آراي قطعي كميسيون قابل رسيدگي در هيچ مرجع رسيدگي كننده ديگري نيست. حتي ديوان عدالت اداري نيز وارد ماهيت دعوي نمي شود. آراي غير قطعي، آرايي هستند كه هنوز به مرحله قطعيت نرسيده باشد و در مهلتي كه قانونگذار مقرر نموده قابل اعتراض و تجديد نظر خواهي در كميسيون ديگر ماده صد همان شهرداري باشد. آراي غير قطعي تخلفات ساختماني دلالت بر متوقف ماندن اجراي رأي در هر مرحله از رسيدگي و نيز دلالت بر عدم قابليت اجرائي رأي را دارد. زيرا احتمال رسيدگي و امكان نقض رأي مرحله بدوي وجود دارد. لذا در صورتي كه ذينفع به رأي بدوي اعتراض نمايد، شهرداري نمي تواند قبل از رسيدگي و صدور رأي كميسيون تجديدنظر اقدام به اجراي رأي اوليه نمايد. در اين صورت اگر مفاد رأي غير قطعي جريمه متخلف باشد و ذينفع به لحاظ ضرورت و اخذ پاسخ استعلام شهرداري، مبلغ اعلامي را مطالبه نمايد و ذينفع آن را به حساب شهرداري واريز نمايد به منزله انصراف از اعتراض به رأي صادره كميسيون بدوي تلقي نمي شود و با اعتراضي كه مكتوب اعلام كرده است، پرونده قابل طرح در كميسيون تجديد نظر بوده و مفاد رأي صادره تجديد نظر ملاك عمل مي باشد.

چه كسانی حق اعتراض نسبت به رأی بدوی دارند؟
تبصره ده ماده صد، اعتراض به رأي بدوي را كه موجب رسيدگي در مرحلة تجديد نظر مي شود، از ناحيه شهرداري به خريدار جديد عين ملك و مستأجر ملك اطلاق مي « قائم مقام » و مالك يا قائم مقام او ممكن دانسته است. واژه شود. با توجه به ماده 466 قانون مدني در حقيقت در مدت اجاره، با تمليك منافع به مستأجر، او قائم مقام مالك مي شود، و رأي كميسيون مستقيماً با منافع او ارتباط مي يابد. اين سمت در واحدهاي تجاري كه مستأجر در عين حال دارندة كسب و پيشه و تجارت عين مستأجره مي باشد و با انقضاء مدت اجاره اصولاً رابطه حقوقي او با موجر منفسخ 26 شعبه سوم مقرر /1/ نمي شود، به نحو آشكارتري چهره مي نمايد. بر اين مبنا حكم تمييزي شماره 332 مورخ 26 ماده 582 قانون دادرسي مدني، اعتراض ثالث را در مورد صدور حكم يا قراري كه خللي به حقوق ثالث » داشته است وارد سازد كه ثالث يا نمايندة او در دادرسي دخالتي نداشته جائز دانسته و به هيچ وجه اشعاري به تنجيز و فعليت ضرر بر اين روال حكم تمييزي شماره 1201 « . وحدت موضوع دعوا شرط اعتراض ثالث نيست » ثانياً « . ثالث ندارد ملاك اعتراض شخص ثالث يا ورود او در دعوي، تضرر از حكم است و » : 1317 مقرر داشته است /5/ مورخ 25 وحدت موضوع دعوا در آن، شرط نيست بنابر اين شخص ثالث مي تواند نسبت به حكمي كه در مورد متداعيين اصلي حاكميت و تسري قواعد « . اختصاص به منافع عيني داشته، به عنوان مالكيت عين و استحقاق منافع اعتراض كند مذكور را بر مبناي وحدت ملاك در اعتراض اشخاص ثالث نسبت به آراء بدوي كميسيون ماده صد مي توان پذيرفت.

اجرای آراء كميسيون ماده 100
اجراي آراء صادره كميسيون ماده صد بر عهده مالك، مالكين يا ذينفعان است. در صورت عدم اجراء از ناحيه آنان، شهرداري مكلف به اجراي رأي مي باشد. بر اساس تبصره هاي ماده صد، آراء كميسيون ممكن است به يك يا چند شكل از طرق ذيل باشد.
1 - جلوگيري از ساخت و ساز.
2 - حكم به قلع (تخريب) بناي احداثي.
3 - حكم به قلع (تخريب) قسمتي از بناي احداث شده.
4 - الزام مالك يا ذينفع به اصلاح و ايجاد تغييرات در بناي احداثي.
5 - رأي به وصول جريمه متناسب با نوع تخلف.
در تمامي موارد فوق پس از صدور رأي و قطعي شدن آراء شهرداري مكلف است تصميم كميسيون ماده صد را به مالك ابلاغ كند، و با تعيين مهلت مناسب، (حداكثر دو ماه) از مالك مي خواهد رأي را اجراء نمايد.

در مورد آراء مبني بر توقف عمليات ساختماني كه معمولاً در بناهايي كه در مراحل ابتدايي ساخت و ساز قرار دارد صورت مي گيرد، از مالك درخواست مي شود جهت اخذ پروانه ساختماني (در صورت داشتن شرايط لازم قانوني) به شهرداري مراجعه و پس از اخذ پروانه، مالك مي تواند عمليات ساختماني خود را بر اساس مفاد پروانه صادره انجام دهد. بديهي است چنانچه بر اثر پي كني و يا برخي عمليات ابتدايي احتمال خطر براي عابرين و املاك مجاور وجود دارد، مي بايست مراتب ذيل برگه ابلاغ رأي به مالك اعلام، و از وي خواسته شود نسبت به رفع موارد
خطر آفرين اقدام نمايد. در صورت عدم اجراء توسط مالك، شهرداري برابر مقررات اقدام مي نمايد. در خصوص آراء مبتني بر قلع كل بناي احداثي، ضمن ابلاغ رأي از مالك خواسته شود با رعايت موارد 1372 وزراي عضو /4/ مرتبط در تصويب نامه راجع به مقررات ملي ايمني و حفاظت در حين اجراي كار (مصوب 20 كميسيون امور زير بنايي و صنعت) ظرف مهلتي كه در مفاد راي تعيين مي شود نسبت به اجراي رأي اقدام، و مراتب را به شهرداري اطلاع دهد. ارجح است مقررات مذكور ذيل يا ظهر برگه ابلاغيه درج گردد.

هر گاه مالك در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننمايد. شهرداري با استفاده از مأموران اجرايي خود، و در صورت لزوم با همكاري مأموران انتظامي رأسا اقدام وبناي مذكور را تخريب مي كند. با عنايت به اينكه مطابق آموزه هاي ديني و قانون اساسي مالكيت اشخاص داراي احترام و مورد حمايت قانونگذار مي باشد، در نحوه تخريب رعايت مقررات اجراي احكام و توجه به حفظ اموال و اثاث البيت اشخاص ضرورت دارد. پس از اجرا مأموران مجري رأي، مراتب را در محل صورت جلسه مي نمايند. در صورت حضور و عدم اكراه مالك مي تواند ذيل صورت مجلس مذكور را امضاء نمايد، و نسخه اي از آن را تحويل گيرد. هزينه هاي مرتبط بر اجراي رأي طبق مقررات آيين نامه اجراي وصول عوارض از مالك دريافت مي شود.

چنانچه رأي كميسيون قلع قسمتي از بنا و يا ايجاد اصلاحات و تغييرات در بناي احداثي باشد، مالك موظف است در مهلت تعيين شده از طرف شهرداري كه به همراه رأي كميسيون به وي ابلاغ شده است نسبت به صدور رأي اقدام نمايد. در صورت عدم اجراي رأي در مهلت تعيين شده همانند موارد پيش گفته شهرداري نسبت به اجراي رأي اقدام خواهد نمود. و در صورتي كه مالك ظرف مهلت مقرر اقدام به اجراي رأي نمايد، پس از اجراء موضوع را كتباً بايد به شهرداري اعلام نمايد. پس از بازديد كارشناس شهرداري در صورت اطمينان از اجراي رأي شهرداري مكلف است در صورت در خواست مالك و تصفيه حساب نسبت به صدور گواهي عدم خلاف يا پايان ساختمان اقدام نمايد. در صورت ابقاء بنا و جريمه، مالك مي بايست ظرف مهلت مقرر مبلغ جريمه تعيين شده را به حسابي كه از طرف شهرداري به وي ابلاغ شده است واريز نمايد. پس از تصفيه حساب با شهرداري استحقاق دريافت گواهي عدم خلاف يا پايان ساختمان را دارا خواهد بود. در صورتي كه ذينفع از پرداخت جريمه خودداري نمود شهرداري مكلف است مجدداً پرونده را به همان كميسيون ارجاع و تقاضاي صدور راي تخريب را بنمايد. كميسيون در اين مورد نسبت به صدور رأي تخريب اقدام خواهد نمود.

انواع خلاف ساختمانی

1 بناي مسكوني در حد تراكم در كاربري مربوطه
2 بناي مسكوني مازاد بر تراكم در كاربري مربوطه
3 بناي غير مسكوني مازاد بر تراكم در كاربري مربوطه
4 بناي غير مسكوني در حد تراكم در كاربري مربوطه
5 بناي مسكوني غير مجاز در كاربري مغاير
6 بناي غير مسكوني غير مجاز در كاربري مغاير
7 بناي بدون مجوز مبتني بر كاربري مصوب در حريم شهر
8 بناي بدون مجوز مغاير با كاربري مصوب در حريم شهر
9 پاركينگ كسر شده
10 اصلاحي و پخ و طرح رعايت شده
11 ساير موارد

تخلفات مرتبط با اصول شهرسازی و بهداشتی
در خصوص اصول شهر سازي در فصل سوم بحث شد. در اينجا مصاديق عمده اصول شهر سازي، كه با توجه به 70 شوراي عالي شهر سازي و معماري ايران مي بايست در طرح هاي مصوب شهر تعيين /2/ مصوبه جلسه مورخ 9 تكليف شود، تشريح مي شود. عدم رعايت هر يك از آنها تخلف محسوب خواهد شد.
1) محل وقوع ملك از نظر محدوده و حريم شهر و ضوابط حاكم بر حدود ياد شده.
2) كاربري زمين.
3) تراكم ساختماني.
4) سطح اشغال ساختمان در زمين.

5) نحوه استقرار ساختمان در زمين و اشراف به املاك مجاور.
6) حداكثر ارتفاع ساختمان.
8) حداقل ابعاد حياط.
9) حداقل تعداد پاركينگ.
10) ميزان پيش آمدگي ساختمان (بالكن) در ملك يا در معبر عمومي. -10
11) حفظ حرايم مانند حريم رودخانه ها، انهار، قنوات و چاه هاي تامين آب شرب، مسيل ها، تالاب ها و دريا ها، حريم جاده، خطوط فشار قوي برق، خطوط انتقال گاز، فرودگاه، خطوط و تصفيه خانه هاي فاضلاب، آثار تاريخي و بناهاي با ارزش و ساير حريم هايي كه قانونا تعيين شده است.
12) منظور نمودن حريم براي ساختمان هاي خاص كه به لحاظ امنيتي يا بهداشتي و... وجود حريم براي آنها لازم است. مانند: حريم تاسيسات و منابع مولد راديو اكتيويته، ساختمان هاي نظامي و انتظامي و ساير ساختمان هايي كه داراي حريم امنيتي هستند و يا به علت توليد صدا، ارتعاش، لرزش، دود، بو و ضايعات مايع و جامد يا روشنايي زننده، و ساير آلايندهايي كه بر اثر آن ملزم به داشتن حريم گرديده اند.
13) رعايت برهاي اصلاحي و عرض معابر عمومي موجود.

تشخيص ضرورت يا عدم ضرورت قلع بناء
در تبصره هاي 2 تا 6 ماده صد عناوين تعدادي از تخلفات ساختماني از جمله تراكم اضافي بناي مسكوني و تجاري و كسر يا حذف پاركينگ (كه مقنن عليرغم مغايرت با اصول شهرسازي، پرداخت جريمه و در صورت امكان اصلاح بنا را براي اين موضوعات معين كرده است) را بيان مي كند. لذا اين موضوع كه ضرورت يا عدم ضرورت قلع كل بنا يا اضافه بنا بر چه معياري استوار است، بايد مورد برسي قرار گيرد. تا سال 1355 براي تخلف ساختماني واقع در محدوده و حريم شهر صرفا حكم به قلع بنا پيش بيني شده بود. در سال 1355 و سپس 1358 با الحاق تبصره هايي به ماده صد و اصلاح برخي از تبصره هاي ديگر حكم تعيين جريمه نيز براي تخلفات ساختماني به تصويب رسيد. بنابراين آيا راي به صدور جريمه خاص مواردي است كه در تبصره هاي مذكور بيان شده است و يا مي توان احكام ياد شده را ملاك و معيار ساير تخلفات كه از اصول شهرسازي عدول نموده اند نيز قرار داد. آيا غرض قانونگذار از تعيين تعدادي از مصاديق اين بوده است كه بين حكم شديد "قلع بنا" و حكم خفيف "بقاء بنا" با وجود احراز تخلف، احكام مياني "جريمه" وضع كند. در حالي كه حكم قبلي (تبصره يك) بطور عام براي موضوعات تخلف از اصول شهر سازي و فني و بهداشتي بوده است، و احكام غير قلع تنها براي پاره اي از مصاديق شايع تخلفات وضع گرديده است، و مصاديق عملي تخلفات غير مذكور در قانون تنها حكم قلع بنا بر مبناي رجوع به اصل قابل صدور و اجراء مي باشد. از طرفي اين نظريه هم قابل توجه است كه در فاصله سال هاي 1345 تا 1355 خلاء ناشي از مقررات قانوني خفيف تر از حكم قلع و محكم تر از حكم برائت متخلف (با وجود احراز تخلف و عدم تشخيص ضرورت قلع بناء) احساس مي شده است و شايد يكي از علل الحاق و اصلاح مقررات سال هاي 55 و 58 در تبصره هاي ماده صد همين امر بوده است.

تشخيص ضرورت قلع كه مجوز صدور راي تخريب بناي خلاف است"داراي اركان و عناوين يا ضوابط شناخته شده يا تعريف شده در مقررات قانوني نيست و معلوم نيست معيار تشخيص آن چه چيزهايي مي باشد. مسلما تعيين اركان و عناصر يا حالات و مستندات مي تواند نظير ساير موارد، تصميم گيري در اين زمينه را آسان نمايد، و همزمان جلو اعتراض به آرايي را كه بطور صحيح صادر شده است بگيرد. ليكن اين حد از كمال روشنگري و تعيين اركان و عناصر يا شرايط براي تصميم گيري اگرچه مفيد مي باشد اما بنظر مي رسد تنها در زمينه مسائل و احكام جزايي ضرورت داشته باشد (اصل قانوني بودن جرم و مجازات)،در زمينه مسائل غير كيفري دست رسيدگي كنندگان به موضوعات مورد اختلاف براي استناد و اتكاء به وسايل ديگر از جمله عرف و عادت مسلم – رويه اقدام – نظرات متخصصين و مولفين و اتخاذ وحدت ملاك، براي تصميم گيري باز مي باشد. اصولا مشكل محدويت مسايل كيفري در ساير نهاد هاي حقوقي وجود ندارد. "علت" و سبب صدور راي قلع بناي خلافي، بطور كلي مخالفت و تباين وضع بناي احداثي با اصول شهرسازي يا فني و يا بهداشتي است و ضرورت تشخيص "شرط" صدور آن است. "راهنماي" تشخيص ضرورت براي كميسيون هاي ماده صد، ميزان مخالفت وضع بناي خلافي با اصول سه گانه است. آنچه مهم است اينكه آن ميزان، در صد شناخته شده و ثابت و پايداري ندارد. بلكه حسب اوضاع واحوال ممكن است تغيير يابد. بطوري كه مثلا احداث واحد تجاري بدون پروانه در منطقه مسكوني- تجاري ودر بر يك خيابان فرعي، احتمالا منتهي به صدور راي پرداخت جريمه مي شود. در حالي كه احداث بنايي از همان نوع، مساوي و همزمان، در بر يكي از اتوبان ها به لحاظ خطرات قابل پيش بيني ناشي از بقاي بنا (خطرات ناشي از كم كردن سرعت يا توقف براي خريد و دور زدن هاي خطرناك در محل به وسيله وسايل نقليه موتوري) ممكن است باعث صدور راي تخريب از طرف كميسيون ها شود،ويا در تخلف ارتفاع اضافي، اگر تنها تخطي از مفاد پروانه و نقشه باشد، با حالتي كه مخالفت با ضوابط ويژه، (مثلا حريم و منظر ساختمان هاي ثبت شده ميراث فرهنگي) دارد، يا به علت تجاوز از حد نصاب ارتفاع مجاز منطقه، مورد شكايت شهرداري قرار مي گيرد يا حالتي كه ارتفاع از عمق صحن پلاك شمالي بيشتر است و مورد شكايت همسايه مزبور نيز واقع مي گردد متفاوت بوده، و احكام مختلف صادر خواهد شد. بطوري كه احتمالا در حالت اول راي به پرداخت جريمه و بقاي بنا صادر شود.

محل وقوع ملك از نظر محدوده و حريم شهر
همان گونه كه در فصل گذشته موضوع محدوده و حريم شهر و مقررات راجع به آنها مورد بررسي قرار گرفت به هنگام تهيه و تصويب طرح مصوب شهر محدوده و حريم شهر تعيين مي شود قبل از صدور پروانه ساختماني، و نيز گزارش تخلفات مربوط به ساخت و سازها، (تخلفات بدون پروانه) بر اساس نقشه هوايي و محدوده هاي مصوب، محل وقوع ملك مشخص مي گردد.
1) چنانچه ملك در محدوده شهر واقع باشد ضوابط حاكم بر آن ملك توسط مسئولين شهر سازي شهرداري تعيين
مي شود.
2) در صورتي كه ملك در خارج از محدوده و داخل حريم شهر باشد اگر بر اساس مقررات بند 2 ماده 99 قانون شهرداري، براي حريم شهر مقرراتي وضع، و مصوب شده باشد. اين ضوابط ملاك عمل قرار مي گيرد. و اگر ضوابط مصوب وجود نداشته باشد، نظر به اينكه بر اساس تبصره هاي 1و 2ماده 1 قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغ ه ا، 1385 ) مرجع تشخيص كاربري اراضي زراعي و باغ ها در خارج از محدوده شهر ها، وزارت جهاد /8/ (اصلاحي 1 كشاورزي است، و مراجع اداري موظف به رعايت نظر سازمان مورد اشاره مي باشند ، از سازمان جهاد كشاورزي استعلام، و در صورت نياز به تغيير كاربري، موضوع جهت اظهار نظر و تصويب به دبيرخانه كميسيون موضوع قانون مذكور اعلام مي گردد، و بر اساس نظر كميسيون ياد شده تصميم گيري مي شود. تذكر: با توجه به اهميت حفظ اراضي زراعي و باغ ها و تداوم بهره وري از آنها، همواره از سوي مقامات كشور توصيه هاي مكرري در اين خصوص انجام ميشود. بويژه در سالهاي اخير قوانين خاص اين موضوع تصويب شده است، از جمله قانون پيش گفته و قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد كاربري مسكوني براي امر مسكن (مصوب 1381 ). به موجب قوانين مزبور عدم توجه مجريان به مفاد آنها تخلف محسوب ميشود. از طرفي بي توجهي به ساخت وسازهاي خلاف، علاوه بر تخريب اراضي زراعي و باغ ها موجب گسترش غير اصولي شهرها گرديده و معضلات جبران ناپذيري بروز نموده است. امروزه در سراسر جهان و در كشور ما مسئله حاشيه نشيني در شهرها، به مشكل لاينحلي تبديل شده است، و عليرغم هزينه هاي زياد امكان ايجاد محيطي با حداقل امكانات غير ممكن گرديده است.
فلذا ضرورت دارد اعضاي محترم كميسيون ماده صد به هنگام تصميم گيري در مورد ساخت و ساز هاي غير مجاز حريم شهر با حساسيت و توجه لازم به ساير قوانين مرتبط تصميم گيري نمايند.

حذف و تغيير كاربری
از عمده ترين تخلفاتي است كه به همراه تخلف احداث بنا صورت مي گيرد. حذف يعني عدم احداث تمام يا قسمتي از اماكن مورد نياز و ضروري ساختمان، اعم از اينكه ساختمان با پروانه يا بدون پروانه احداث شده باشد. در هر نوع ساختمان بر حسب استفاده متعارف، اماكني مورد نياز است كه بايد در نقشه ساختمان پيش بيني شود. از لحاظ فني، تقسيم فضاي داخلي بنحو مذكور، مربوط به امر معماري بنا ميباشد. مثلاً در يك واحد مسكوني، نياز به آشپز خانه، توالت، دستشويي، حمام، اتاق خواب، اتاق نشيمن، حياط و پاركينگ، حداقلي از اماكن مورد نياز است. به موازات پيشرفت علوم و فنون، در مورد ساختمانها نيز اصول و ضوابطي براي تأمين جوانب نياز به وجود مي آيد. اصول مزبور از كوچكترين قالب برخوردار شونده يعني واحد ساختمان شروع، و در مجموعه هاي ساختماني و نهايتاً در نقشه و احداث شهر ها و حتي طرح كالبدي سرزمين طراحي و ادامه مي يابد. بنابراين در ساختمانهاي احداثي بدون پروانه علاوه بر تخلف احداث بناي بدون پروانه و احيان اََ ساير تخلفات، عدم اجراي هر كدام از قسمتهاي ضروري، مشمول عنوان تخلف حذف بوده، و قابل رسيدگي جداگانه است. در اين صورت براي رسيدگي پرونده در كميسيون ماده صد حذف پاركينگ، با آشپزخانه وساير موارد ضروري تفاوتي نخواهد داشت. از منطوق عبارات تبصره 4 ماده 100 كه اخذ جريمه را موكول به عدم مخالفت ساختمان بدون پروانه با ضوابط شهرسازي نموده (احداث اماكن ضروري در داخل ساختمانها جز و آن است) اين معني مستفاد ميشود. معمولاً از واژه "حذف"، "حذف پاركينگ" به ذهن متبادر ميشود. تبادر مزبور به لحاظ اغلبيت آن است، در صورتي كه احتمال نياز كمتر مالكين به استفاده از پاركينگ (به علت نداشتن خودرو) بيش از برخي از موارد ضروري ديگر ساختمان است.

تبديل و تغيير كاربری

1) قبل از شروع به احداث بنا

قبل از شروع به احداث، شهرداري نبايد به درخواست متقاضيان ترتيب اثر دهد. زيرا حق مكتسب آنان در
اين مرحله از اقدام به آساني قابل پذيرش است. زيرا با تصويب تغييرات در نقشه و پروانه، حقوق افراد در نوع استفاده از زمين منظور خواهد شد. در صورتي هم كه شهرداري از عمليات ساختماني جلوگيري و به كميسيون ارجاع نمايد، تاًييد همين روال از سوي كميسيون امري بديهي است.

به موجب قانون ياد شده كليه وزارتخانه ها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شركتهاي دولتي يا وابسته به دولت، شهرداري ها و مؤسساتي كه شمول قانون بر آنها مستلزم ذكر نام باشد، مكلف مي باشند در طرح هاي عمومي يا عمراني پس از اعلام رسمي وجود طرح، حداكثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعي و انتقال اسناد رسمي و پرداخت بهاء يا عوض آن اقدام نمايند. درصورتي كه اجراي طرح و تملك املاك به موجب برنامه زمان بندي مصوب به حداقل پنج سال بعد موكول شده باشد مالكين املاك واقع در طرح از كلية حقوق مالكانه مانند احداث يا تجديد يا افزايش بنا و... برخوردارند. از آنجا كه در مواردي ادارات و سازمانهاي دولتي و شهرداري ها طي مدت ياد شده موفق به تملك املاك مزبور نمي شوند. از طرفي كاربري املاك به گونه اي است كه اغلب نمي تواند مورد استفاده مالكين قرار گيرد. در اين صورت با توجه به مجوز قانوني "برخورداري مالكين از حقوق مالكانه" نحوة اعمال حقوق مالكانه و تعيين كاربري
املاك با اين وضعيت چگونه است؟ نظر به اينكه رعايت اصول شهرسازي از جمله كاربري ملك، از ملزومات نحوة استفاده مالك از حقوق مالكانة خود مي باشد. اداره كل حقوقي و تدوين قوانين قوه قضائيه نيز طي نامه شماره 1382 اظهار نظر نموده اند " درج نوع كاربري ملك در پروانه ساختمان، مستند به قانون /9/ 7/7664 مورخ 18 شهرداري است و به انقضاي مهلت مذكور در قانون تعيين وضعيت املاك واقع در طرح هاي دولتي و شهرداري ها ارتباطي ندارد." در اين رابطه دو راهكار پيشنهاد مي شود:
1381 دفتر امور حقوقي وزارت كشور "...كاربري /5/ 30306 مورخ 6 / -1 كاربري سابق، بر اساس نظريه شماره 6 سابق(به عنوان وضع يقيني) استصجاب ميگردد.... قائل شدن به اينكه شهرداري نمي تواند در مورد مذكور بر اساس كاربري سابق پروانه صادر نمايد، موجب تضرر مالك و مغاير با ماده 30 قانون مدني و نص صريح تبصره فوق الذكر و منظور مقنن از وضع قانون تعيين وضعيت املاك مي باشد." در صورتي كه كاربري سابق به گونه اي باشد كه نتواند مورد استفاده مالكين قرار گيرد بايد بر اساس مقررات از طريق مراجع قانون ذيربط (كميسيون موضوع ماده 5 قانون تأسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري)در خصوص كاربري و تراكم ملك تصميم گيري نمايند.

2) در مرحله احداث بنا

در مرحله احداث بنا، به توجه به ميزان پيشرفت ساختمان چنانچه با اجراي تغييرات و اصلاحاتي كه با قسمت هاي اصلي ساختمان تعارضي نداشته باشد و موجب حذف بخش هاي ضروري يا عدم استحكام بنا نشود، امكان صدور راًي به اصلاح بنا، از طرف كميسيون ماده صد وجود دارد. ولي چنانچه بناي در حال احداث با اساس كاربري تعريف شده مغايرت داشته باشد طبعاً راي به قلع بنا صادر خواهد شد.

3) پس از احداث بنا

تغيير كاربري بعد از احداث بنا، ممكن است شكل هاي متفاوتي داشته باشد. از جمله اينكه مثلاً ساختمان با اخذ پروانه به صورت مسكوني احداث شود، ولي مغاير با پروانه و پايان كار به صورت تجاري يا اداري يا صنعتي مورد بهره برداري قرار مي گيرد. در اينجا طبعاً راًي كميسيون بر اعاده كاربري ملك به وضع اوليه خواهد بود. در صورتي كه بنايي بدون پروانه ولي در كاربري مجاز احداث شده باشد، چنانچه با ساير اصول سه گانه در ماده صد تعارضي نداشته باشد، راًي به ابقاي بنا با اخذ جريمه ممكن مي گردد. ولي در مواردي ممكن است مالك از قديم يك يا چند باب مغازه هم داشته است، ولي به هر علت تقاضاي پروانه مسكوني مي نمايد اما پس از احداث بنا (قبل يا بعد از صدور پايان كار) در همان قسمت از ساختمان مبادرت به دائر كردن واحد تجاري نموده است. صرف نظر از احتمالات مختلف راحع به انگيزه مالك، از جمله عدم توجه به مقررات به گمان اينكه كما في السابق مي توانسته در همان محل مغازه داير نمايد، و يا براي فرار از عوارض پذيره تجاري كه معمولاً از عوارض بقيه كاربري ها بيشتر است، ابتدا درخواست پروانه تجاري ننموده است. در اظهار نظر راجع به كيفيت برخورد با مسئله نظرات حقوقي مختلفي ممكن است مطرح شود از جمله:
- نظريه مخالف با امكان تغيير بعد از احداث به علت سقوط حق، مالك با ارائه نقشه، بدون در خواست واحد تجاري و اجراء همان نقشه و احداث بنا، عملاً از حقوق مكتسب خود صرفنظر نموده است. چون تخلف او از محتواي نقشه و پروانه محرز مي باشد لذا بايد تخلف او به كميسيون ماده صد گزارش شود، و وفق تبصره ذيل بند 24 ماده 55 قانون شهرداري تقاضاي تعطيل واحد هاي تجاري خلاف، و تبديل آن قسمتها به صورت پيش بيني شده در نقشه و پروانه گردد.

- نظريه بقاي حق مكتسب، اعراض از حقوق مكتسب دلائل متقن لازم دارد علي الخصوص در مانحن فيه، حقوق مكتسب، معمولاًمربوط به رقبه ايي است كه داراي سند ثبتي است و لازم است اعراض از هرگونه حقوق راجع به اينگونه اموال، به صورت رسمي صورت گيرد. براي وقوع اين امر دليل در دست نيست و اقدام بعدي مالك ذي الحقوق در احداث بناي تجاري، قرينه اي است به اينكه او از حقوق خود اعراض ننموده است و تعارضي بين تخلف ارتكابي و حقوق ذيحق وجود ندارد، و قابل جمع است. يعني كميسيون مي تواند با صدور راي به پرداخت جريمه
نسبت به ابقاي واحد هاي تجاري احداث شده حكم دهد.
- نظريه قابل اعمال بودن حق به شرط عدم برخورد با مانع، به فرض اينكه دليل رسمي به اعراض ذيحق مكتسب وجود نداشته باشد، خواستة ذيحق و موافقت با آن نبايد با موانع عملي برخورد كند كه اجراي آنرا غير ممكن سازد. بنا براين چنانچه موافقت با اين امر در عمل باعث عدم استحكام بنا شود، يا موجب حذف قسمتهاي ضروري ساختمان گردد نبايد با آن موافقت شود. در اين مورد صاحب حق علاوه بر آنكه با نحوه اقدام در مرحله اخذ پروانه و احداث بنا عملاً حق خود را اسقاط نموده است (قاعده اقدام و اسقاط ضمني حق) در صورتي كه مالك بدون تقاضا و اخذ مجوز از شهرداري راساً اقدام نموده باشد، چاره اي غير از ارجاع پرونده به كميسيون نيست. ولي با اين باور كه بقاء حقوق مكتسب متخلف اقوي از سقوط آن مي تواند تلقي شود. لذا به جاي صدور راًي، بر مبناي تبصره ذيل بند 24 ماده 55 قانون شهرداري و برگرداندن وضعيت آن به وضع مندرج در پروانه و نقشه، شهرداري مي تواند تقاضاي جريمه ( و ابقاء وضع مستحدثات تجاري را از كميسيون درخواست نمايد.

حذف و كسر پاركينگ (موضوع تبصره 5 ماده 100)

حكم مورد اغلب يعني حذف پاركينگ و تبديل آن طي تبصره 6 قانون الحاق 6 تبصره الحاقي به ماده 100 قانون شهرداري مصوب سال 1355 پيش بيني شد. با توجه به حالات مختلف و شروط موجود، حسب مورد، تبديل مجدد محل به پاركينگ، اخذ دو برابر حق پاركينگ براي هر متر مربع با خودداري از تخريب، و نهايتاً با جمع نبودن شرايط براي دو مورد احكام فوق، راًي به تخريب مقرر شده بود. به نظر مي رسد احكام مزبور با عنايت به ماهيت تخلفات ساختماني قابليت صدور و اجراء در مورد ساير تخلفات مربوط به حذف اماكن ضروري در بنا را از تاريخ تصويب تا تغييرات سال 1358 داشته است. اضافه مي نمايد كه قابليت صدور و اعمال فوق اختصاص به حذف كامل اماكن ، ضروري نداشته، بلكه حذف جزئي را نيز شامل بوده است. در اصلاحات تبصره هاي 2 تا 8 ماده صد در سال 1358 موضوع حذف پاركينگ و حكم آن طي تبصره 5 به شرح زير تغيير يافت. "در مورد عدم احداث پاركينگ و غير قابل استفاده بودن آن و عدم امكان اصلاح آن كميسيون مي تواند با توجه به موقعيت محلي و نوع استفاده از فضاي پاركينگ راي به اخذ جريمه اي كه حداقل يك برابر و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هر متر مربع فضاي از بين رفتة پاركينگ باشد، صادر نمايد (مساحت هر پاركينگ با احتساب گردش 25 متر مربع ميباشد) شهرداري مكلف به اخذ جريمه تعيين شده و صدور برگ پايان ساختمان ميباشد". ملاحظه ميشود تبصرة اصلاحي حكم پرداخت جريمه را بر احكام قبلي در مورد حذف پاركينگ افزوده است. از مفاد تبصره هاي مذكور (قبلي و فعلي) معلوم مي شود، مقنن در رابطه با اختلاف حذف پاركينگ يا تبديل آن به نحوي كه قابل استفاده نباشد در مقام صدور راي قائل به ترتيب است.:
اگر تبديل مجدد محل به پاركينگ از لحاظ فني ميسر باشد، در مرحله اول همان بايد مورد حكم قرار گيرد. در صورت احراز شرايط امكان تبديل به پاركينگ نبايد راًي به اخذ جريمه و ابقاء وضع خلاف صادر گردد.

چنانچه تبديل مجدد محل به پاركينگ از لحاظ فني و ساير شرايط به لحاظ موقعيت ملك، امكان انتقال خودرو به پاركينگ مشكل يا غير ممكن باشد، كميسيون مي تواند راًي به صدور جريمه براي هر متر مربع فضاي از بين رفته پاركينگ، حداقل يك برابر و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتي ساختمان بنمايد.

تخلف اضافه بناء زائد بر تراكم مجاز و سطح اشغال ساختمان در زمين

براساس مقررات طرح هاي مصوب توسعه هر شهر، تراكم ساختماني مجاز (حداكثر زيربناي طبقات) [ سطح اشغال تعداد طبقات ] بستگي به نوع كاربري ، فضاهاي مورد نياز و موقعيت هر منطقه و يا نقطه شهري × ساختمان در زمين تعيين مي شود. تجاوز از تراكم تعيين شده در هر ملك علاوه بر اينكه به عنوان بناي بدون پروانه و يا مازاد بر مفاد پروانه و نيز تخطي از يكي از اصول شهرسازي(تراكم غير مجاز) بايستي در كميسيون ماده صد مورد بررسي و تصميم گيري واقع گردد. احتمال اينكه براثر اينگونه تخلف ساير موارد اصول شهرسازي و حتي اصول فني و بهداشتي مورد تعرض قرار گيرد، وجود دارد كه بايد در تهيه گزارش تخلف ساختماني دقيقاً به جوانب امر پرداخته شده، و اعضاء كميسيون با توجه به ساير جهات رأي صادر نمايند.

در مورد تخلفات ساختماني مازاد بر ضابطه مصوب شهر اعم از ساختمانهاي احداثي بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه ، همانگونه كه اشاره گرديد اين نوع تخلفات علاوه بر تخلف احداث بناي بدون مجوز و مازاد تراكم همواره با تخلفات ديگري همراه است. مانندتجاوز از سطح اشغال ساختمان در زمين و ارتفاع مجاز كه بالتبع موضوع حفظ حقوق همسايگي به لحاظ تأمين نورآفتاب و مشرفيت و مزاحمت بايد مورد توجه ويژه قرار گيرد، و ياعدم عقب نشيني و رعايت برهاي اصلاحي يا تجاوز از ارتفاع به معابر عمومي با احداث پيش آمدگي اضافي و احيان اً تجاوز به حريم خطوط انتقال برق و... همچنين تراكم اضافي در صورتي كه منجر به واحد اضافي شود، موضوع پاركينگ مورد نياز واحد اضافي بايد مورد بررسي قرار گيرد. تراكم ساختماني در حد وسيع و بي ضابطه بر اثر سودجويي و رانت طلبي عده اي خاص صورت مي گيرد. اين مسئله مواردي همچون گنجايش معابر، ترافيك شهري و سرانه فضاهاي عمومي (تأسيسات و تجهيزات شهري) را با مشكل مواجه مي سازد. در تراكم اضافي، با اضافه كردن بر مقدار ابعاد قاعده يا ارتفاع، مي بايستي افزايش در فضاي داخل و حجم بنا نيز داده شود و در صورت اجراء ساختمان بر اساس محاسبات فني اوليه و عدم لحاظ آن در وضعيت جديد موضوع استحكام بناي ساختمان مطرح مي شود. "به طور كلي به ندرت اتفاق مي افتد، ساختماني مازاد بر حجم و تراكم مصوب ساخته شود و در عين حال توأم باتخلفاتي از نوع تجاوز به معابر يا فضاي آن ياارتفاع يا فضاي آزاد قطعه مالكيت نبا شد. به اين ترتيب غالباً عمل واحدي كه يكي از نتايج آن تراكم اضافي بنا است، عناوين ديگري را نيز همزمان با خود دارد و همين امر موجب خواهد شد كه كميسيون هنگام رسيدگي ، عنوان يا عناوين ديگر را لحاظ نمايد. "(صمدي قوشچي، زيداله،ص
(157 بنابراين بنا به تشخيص كميسيون، در صورتي كه تراكم اضافي در حدي باشد كه حقوق همسايگان به هر نحو مورد تجاوز قرار نگيرد. ساير جهات لازم مانند استحكام بنا، حريم شبكه هاي برق و... رعايت شده باشد و منجر به ايجاد واحد اضافي نگرديده و يا با انجام اصلاحات و تخريب قسمتي از ساختمان (در صورتي كه از نظر فني ميسر باشد) كميسيون مي تواند با توجه به مفاد تبصره هاي 2 و 3 نسبت به صدور رأي جريمه اقدام نمايد. در هر حال اين موضوع در صلاحيت كميسيون قرار دارد.

احكام قانوني تخلفات مربوط به مازاد تراكم
بر اساس تبصره هاي 2 و 3 ماده صد ، كميسيون مي تواند در صورت تشخيص به ابقاء ساختمان با شروطي رأي به صدور جريمه صادر نمايد. در صورت اضافه بنا و زائد بر مساحت زير بناي مندرج در پروانه ساختماني در كاربري هاي مسكوني ميزان جريمه حداقل يك /دوم و حداكثر سه برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هر متر مربع بناي اضافي، و در كاربري هاي اداري، تجاري و صنعتي، حداقل دو برابر و حداكثر چهار برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هر متر مربع بناي اضافي محاسبه مي گردد.
شروط مزبور عبارت است : مسبوق به اخذ پروانه داشتن بناي احداثي، تشخيص عدم ضرورت قلع تمام يا قسمتي از بنا. براي حداكثر و حداقل جريمه نيز معيارهايي در تبصره هاي مذكور آمده است شامل : موقعيت ملك از نظر اينكه در بر خيابان هاي اصلي يا فرعي يا كوچه بن باز يا بن بست قرار داشته باشد ، نوع مصالح به كار رفته در بنا (ساختمانها از نظر مصالح بكار رفته گروه بندي و ارزش گذاري مي گردد كه در فصول بعدي به تفصيل بحث خواهد شد) و نوع استفاده از فضاي ايجاد شده.
بر اساس تبصره 4 ماده صد، كميسيون براي بناهاي بدون پروانه در صورت تشخيص به ابقاء ساختمان، رأي بر اخذ جريمه به ازاء هر متر مربع بناي بدون مجوز يك دهم ارزش معاملاتي ساختمان يا يك پنجم ارزش سرقفلي ساختمان (كه معمولاً در كاربري تجاري عملكرد دارد) هر كدام كه مبلغ آن بيشتر است صادر، و از ذينفع وصول مي گردد.

تجاوز به معابروساير فضاهاي عمومي متعلق به شهرداري، عدم رعايت بر هاي اصلاحي: ايجاد معابر و ساير فضاهاي عمومي شهر، مستلزم تملك املاك در مسير و هزينه هايي است كه شهرداري ها متحمل مي شوند. به استناد ماده 96 قانون شهرداري و ماده 46 آيين نامه مالي شهرداري ها، معابر عمومي از جمله اموال عمومي شهر محسوب مي شود، و محافظت از آنها برعهده شهرداري است. اصولا هيچ كس بدون اذن مالك حق تصرف در املاك ديگران را ندارد. با لحاظ اين امر شناخته شده كه تصرف املاك، از حقوق مالك آن است، چنانچه كسي به معابر و ساير فضاهاي عمومي شهر از زمين و فضا با ايجاد بنا و به هر نحو ديگر تجاوز نمايد مسئول است. لذا اين امر علاوه بر تخلف ساختماني و همراه بودن اين تخلف با برخي از اصول شهرسازي از جنبه كيفري قضيه نيز قابل تعقيب است. شهرداري بايد از متصرف، خلع يد و با قلع بنا، وضع سابق اعاده گردد. چنانچه اين تجاوز ادامه داشته باشد و مورد بهره برداري مالك قرار گيرد از بابت مسئوليت مدني، اجرة المثل ايام تصرف را نيز بايد به مالك (شهرداري) تاًديه نمايد. بنابراين چنانچه معبري پس از باز گشايي، مورد تجاوز قرار گيرد، حكم به قلع بنا و اعاده وضع سابق به لحاظ ارتكاب تخلف ساختماني از طرف كميسيون ماده صد امري بديهي است. زيرا در حقيقت حقوق عموم شهروندان مورد تصرف واقع شده است. در صورت ضرورت شهرداري براي ساير موارد ذكر شده مانند دريافت اجرت المثل ايام تصرف از طريق مراجع قضايي ذيصلاح نيز مي تواند پيگيري مي نمايد.

باتوجه به امكانات جديد، رشد جمعيت، افزايش خودرو، افزايش طبقات و تعداد واحد هاي ساختمان در يك ملك، تعريض معابر شهر ضرورت دارد. ضمن اينكه در راستاي امكان بهره برداري از ساير املاك در هر منطقه و محله و نيز ايجاد زمينه خدمات رساني به ساكنين محل به ويژه در بروز حوادث غيرمترقبه توسعه معابرامري اجتناب ناپذير است. عرض معابر جديد بر اساس مقررات گذر بندي در طرح و نقشة مصوب شهر تعيين، وبايد اجراء گردد. به هنگام احداث بناهاي جديد يا بازسازي ساختمان هاي قديمي، در پروانه ساختماني مطابق طرح، مقدار عقب نشيني مشخص، و در پروانه درج مي گردد. وفق تبصره 6 ماده صد، مالكين موظف به رعايت برهاي اصلاحي مي باشند. در صورتي كه بر خلاف پروانه يا بدون پروانه تجاوزي در اين مورد انجام گيرد شهرداري مكلف است از ادامه عمليات جلوگيري و پرونده امر را به كميسيون ماده صد ارسال نمايد. برخلاف تبصره هاي قبل در اين تبصره براي تخلف عدم عقب نشيني جريمه، تعيين نشده است. ضمن اينكه در دو عبارت اين اقدام به عنوان "تجاوز به معابر شهر" و "مالكين موظف به رعايت آن" ذكرشده است. از سياق عبارت ها استفاده مي شود در اين خصوص كميسيون ماده صد در خصوص تشخيص رعايت يا عدم رعايت برهاي اصلاحي بين شهرداري و ذينفع به عنوان حكَم قرار مي گيرد. در صورت تشخيص عدم رعايت برهاي اصلاحي، حداقل، راًي به تخريب قسمتي از بنا كه در مسير معبر عمومي واقع است صادر مي نمايد. ايجاد بالكن يا پيشروي طولي ونيز نصب تاسيسات در ساختمان از ارتفاع به صورتي كه به طرف معبر پيشروي داشته باشد، تجاوز به معبر عمومي محسوب مي شود، و چنانچه بر خلاف مقررات باشد مشمول اين تبصره مي گردد.

نظرات شورای عالی قضايی و اداره حقوقی قوه قضائيه در ارتباط با موضوعات فوق الذكر

سوال: با توجه به ماده قانون تعيين تكليف عرصه و اعيان اراضي و ساختمان هايي كه كلاً يا بعضاً به طور غير قانوني تصرف و احداث شده، آيا اجراي مقررات ماده صد قانون شهرداري ها و تبصره هاي آن جنبه قانوني دارد؟

چنين پاسخ داده شده است : درباره سئوال فوق از طرف شوراي عالي قضايي در تاريخ 6 واحده قانوني تعيين تكليف عرصه و اعيان اراضي و ساختمان هايي كه كلاً يا بعضاً به طور غير قانوني تصرف و احداث 1362 مجلس شوراي اسلامي مانع اجراي ماده 100 قانون شهرداري و تبصره هاي اصلاحي /3/ شده، مصوب 22 1362 شوراي /9/ 1 مورخ 21 / 1362 و 44803 /8/ 1 مورخ 7 / آن نيست به نحوي كه در بخشنامه شماره 38017 عالي قضايي اشاره شد مقررات ماده 100 قانون شهرداري و تبصره هاي اصلاحي آن بايد رعايت شود.

سوال: برابر نظامات مقرر، ثبت انتقالات خانه هاي شهري در دفاتر اسناد رسمي موكول به ارائه گواهي شهرداري مبني بر پايان كار ساختماني است. حال چنانچه در صدور گواهي پايان كار رعايت بعضي تشريفات و نظامات نشده باشد آيا اين امر به اركان انتقال رسمي و ثبت رسمي كه براساس مقررات انجام شده خللي وارد مي نمايد يا خير و آيا قبل از هر گونه تصميم قضايي مي توان به استناد عدم رعايت تشريفات گواهي پايان كار سند رسمي را بي اعتبار دانست و مواد 22 و 70 قانون ثبت را ناديده انگاشت؟

چنين پاسخ داده شده است : چون /2/ جواب: درباره سئوال بالا از طرف شوراي عالي قضايي در تاريخ 4 برابر تبصره 8 ماده 100 قانون شهرداري اصلاحي سال 1358 شوراي انقلاب جمهوري اسلامي ايران، دفاتر اسناد رسمي مكلف شده اند قبل از انجام معامله قطعي در مورد ساختمان گواهي پايان ساختمان و درمورد ساختمان هاي ناتمام گواهي عدم خلاف، تا تاريخ انجام معامله را كه توسط شهرداري صادر گرديده ملاك عمل قرار دهند، اشكال در صدور گواهي مذكور به عهده دفتر اسناد رسمي نمي باشد. چنانچه در صدور گواهي پايان كار رعايت بعضي تشريفات و نظامات نشده باشد خللي نسبت به اركان سند رسمي تنظيمي وارد نمي نمايد و سند رسمي و معامله را بي اعتبار نمي توان تلقي نمود.

سوال: در مواردي كه احكام صادره از كميسيون هاي ماده 100 قانون شهرداري ها قطعيت يافته باشد و متخلف به ديوان عدالت شكايت كرده باشد ، آيا احكام صادره از كميسيون ها را مي توان تا صدور حكم قطعي از ديوان عدالت اداري بلااجرا گذاشت ؟
نظر مشورتي اداره حقوقي به شرح زير است: آراي قطعي كميسيون هاي بدوي و تجديد نظر مذكور در تبصره هاي 1 و 10 ماده 100 قانون شهرداري ها كه ابلاغ شده باشد به شرح مندرج در قانون مزبور قابل اجرا است و به موجب بند 2 ماده 11 قانون ديوان عدالت اداري ، رسيدگي به شكايات و اعتراضات از آراي فوق الذكر در مرجع مذكور منحصراً از حيث نقض قوانين و مقررات يا مخالفت با آنها جنبه شكلي دارد نه ماهوي ، لذا مانع اجراي احكام قطعي كميسيونها ماده 100 نمي شود مگر آن كه ديوان عدالت اداري به موجب تبصره الحاقي به ماده 10 قانون ديوان مصوب 1372 دستور موقت بر توقيف عمليات ( اجرايي تا تعيين تكليف قطعي صادر نمايد.

سوال: آرايي كه از كميسيون هاي ماده 100 قانون شهرداري و كميسيونهاي مالياتي و مراجع حل اختلاف صادر مي شود ، آيا اگر به زيان مراجع دولتي و شهرداري ها باشد، قابل شكايات در ديوان عدالت اداري خواهد بود يا خير ؟ و اگر نيست تكليف اين مراجع چه مي باشد؟

نظر مشورتي اداره حقوقي به شرح زير است: چنانچه آرا صادره در خصوص موضوعات مورد استعلام به زيان دولت يا سازمانها و نهادها باشد و قطعي شده باشد غير قابل اعتراض در مراجع قضايي بوده و مرجعي براي رسيدگي به اعتراض وجود ندارد. به عبارت ديگر آراء صادره از كميسيونهاي موضوع ماده 77 و ماده 100 قانون شهرداري و حل اختلاف و هيات تشخيص كه دولت يا شركتي 43 مورخ - دولتي صادر شده باشد نه تنها به لحاظ راي وحدت رويه هيات عمومي ديوان عدالت اداري به شماره 635 1368/8/3 قابل شكايات در ديوان عدالت اداري نيست بلكه به لحاظ ماده 10 قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور مدني هم اعتراض نسبت به اين آراء در دادگاههاي عمومي قابل استماع نخواهند بود.

آراء هيات عمومی ديوان عدالت اداری

موضوع: قابل شكايت بودن آراي قطعي هيأتهاي حل اختلاف مالياتي و كميسيون ماده صد و... در ديوان عدالت اداري 61/10/ 1 ش/ 41 و 42 تاريخ: 2 / شماره دادنامه: 10160
رأي هيأت عمومي ديوان عدالت اداري
آراء و تصميمات قطعي مذكور در بند 2 ماده 11 قانون ديوان عدالت اداري مصوب بهمن ماه 1360 به قرينه مصرحات اين تبصره در موارد مشابه (دادگاههاي اداري، هيأت هاي حل اختلاف كارگر و كارفرما، كميسيون موضوع ماد ه 100 قانون شهرداري ها، كميسيون ماده 56 قانون حفاظت و بهره برداري از جنگل ها و منابع طبيعي) ناظر به آراء و تصميماتي است كه بعد از طي مراحل رسيدگي در مراجع اداري مربوط به مرحل ه نهايي رسيده و يا بر اثر انقضاي موعد اعتراض اعتبار نهايي پيدا نمايد و ماد ه 24 قانون ديوان هم دلالتي بر نسخ مقررات راجع به شوراي عالي مالياتي ندارد. بنابراين مقررات راجع به تشكيل و رسيدگي شوراي عالي مالياتي براي رسيدگي به اعتراض نسبت به آراي هيأت هاي حل اختلاف مالياتي به قوت و اعتبار خود باقي است و پس از آخرين سير قانوني اداري مشمول ماد ه 11 قانون مصوب بهمن ماه 1360 مي باشد و قابل شكايت در ديوان عدالت اداري خواهد بود.

مرجع رسیدگي: هيأت عمومي ديوان عدالت اداري*
شاكي: آقاي...
موضوع شكايت و خواسته: نقض رأي صادره از شعبه هفدهم در پرونده كلاسه 75 مقدمه: شاكي طي شكايتنامه تقديمي اعلام داشته است، مغازه گل فروشي ما از بدو تاسيس در سال 51 به صورت كنوني داراي بالكن بوده در نظريه كارشناسي رسمي دادگستري نيز تأكيد نموده اند كه اين نيم طبقه يا بالكن از بدو تاسيس ساختمان به همين صورت وجود داشته است. اينكه با گزارش خلاف واقع مأمور شهرداري آراء مبني بر تخريب نيم طبقه فوق صادر گرديده كه حقوق حقه ما را تضييع مي كند. با توجه به مراتب معروضه به استناد تبصره هاي 2 و 3 ماده 2 قانون الحاق پنج تبصره به مواد 15 و 165/ 18 و 19 ديوان عدالت اداري خواستار رسيدگي مجدد و فسخ رأي صادره از شعبه هفدهم در پرونده كلاسه 75 مي باشم.

هيأت عمومي ديوان عدالت اداري در تاريخ فوق به رياست آيت ا... موسوي تبريزي و با حضور روساي شعب ديوان تشكيل و پس از بحث و بررسي و انجام مشاوره با اكثريت آراء بشرح آتي مبادرت به صدور رأي مي نمايد.
رأي هيأت عمومي ديوان عدالت اداري
73 مبني بر تحقيقات كافي در باب /7/7- نظر به اينكه راي قطعي كميسيون ماده 100 قانون شهرداري شماره 643 قدمت تاريخ احداث نيم طبقه تجاري نبوده و به لحاظ نقص تحقيقات قابل نقض بوده كه مورد توجه و لحاظ شعبه صادر كننده رأي قرار نگرفته است، بنابراين به استناد تبصره هاي 2 و 3 الحاقي به ماده 18 قانون ديوان عدالت اداري نقض و پرونده جهت رسيدگي به شعبه هجدهم محول مي شود.

یک یو تی ام | رتبه شماره یک نقشه برداری